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　　救市新政十大猜想 1 继续降低双率 9月16日,央行正式下调人民币贷款基准利率,一年期人民币贷款基准利率下调0.27个百分点。10月8日,央行又与世界多国同步下调存款准备金率和存贷款利率。 可能性研判...:摩根预测减息5次 上一轮双率上调周期很长,贷款利率从2004年10月29日开始上调,到2007年12月21日共有9次上调。而存款准备金率从2003年9月21日上调,其后几年间经过19次上调。天相投顾发布的投资报表显示,十七届三中全会提出要采取灵活审慎的宏观经济政策,预计存贷款利率和存款准备金率还将继续下调。摩根甚至预测,中国央行将在2009年年底前减息5次。 2 二套房贷新政松绑 去年“9·27”房贷新政———第二套住房的首付比例提至40%以上,同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍。这被认为是“压死骆驼的稻草”。 可能性研判:南京已开先河 全国工商联住宅产业商、中房协等领导呼吁“救市”,侧重点就在取消二套房贷限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等方面。而南京推出的救市政策中,已为“二套房”松绑:二套房人均面积低于南京市平均标准的,第二套房可继续享受第一套房利率标准。 不过上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问陈真诚表示,二套房政策不应该变,因为可能会给银行带来风险。 3 取消二手5.5%营业税 “5年内二手房交易征收5.5%营业税”的目的是从抑制需求的角度入手,打压当时盛行的房地产投资行为,不过从市场实际情况来看,政策并没能起到预想中的效果,反而在一定程度上刺激了前两年房价的提升。广州二手市场甚至出现了“实收”的概念。 可能性研判:5.5%营业税取消应成首选 “5年内二手房交易征收5.5%营业税”是一项较为微观的调控政策,其仅仅针对二手市场,如果取消,对整体经济影响相对较小。相对偏低的执行成本,为政策的改变打下了坚实的基础,因此,如果政府要救市,取消5.5%营业税应该是首先选择的政策。 4 减免交易环节税费 房地产交易环节的税费收取一直以来都是饱受业界诟病的问题。从目前情况来看,房地产税费种类繁多,存在重复收费、计征不规范现象,没有能够形成一个有效的体系。如果减免交易环节税费,对于开发商来说,将降低房地产的开发建设成本;对于买家来说,相关税费的减少或者免除,将舒缓置业压力。 可能性研判:短期内恐难付诸实施 税费是政府财政的重要来源,减免可能性不大。如果减免交易环节税费,最有可能的是推出物业税来替代。不过,不动产税除了受政策和体制的影响外,还面临很多问题,短期内难实施。 5 “90/70”政策松绑 “90/70”政策是近几年房地产市场宏观调控的标志性政策,也是执行最为严格、对市场考验最大的政策之一。早在政策出台之初,民间就已经有了自己的解决之道,最直接的就是两套打通。如果松绑“90/70”政策,多次置业的改善型市民将是最大的受益者。另一方面,政策放松之后将导致大面积豪宅比例增加,在一定程度上推动房价上涨。 可能性研判:放松可能性不会太大 松绑“90/70”政策,这是执行难度最低的政府救市政策,而广州也已有先例,其8月份的一则卖地公告就规定,萝岗两幅土地项目90平方米以上住房面积比例可达35%,突破了“90/70”的限制。不过,从国务院在去年下半年以来几次强调“90/70”政策要落实到位的口风来看,此政策放松的可能性不会太大。 6 延长土地开发期限 “如果一年内不开工的,要交纳相当于土地出让金20%的土地闲置费,如果两年内仍然不对土地进行开发利用,将依法收回土地。”这是政府对于开发商囤地行为的组合拳。如果减免土地闲置费的收取,延长拿地两年内开发的期限,将缓解开发商的资金压力。 可能性研判:放宽政策让市场来调节 这是市场监督难度最大的宏观调控政策,如何才能算作开发?两年之内要开发到什么程度?上万亩和几百平方米的地块有无区别?这些都没有详细条文加以解释。因此,政策对于开发商的实际约束有限,在这样的背景之下,倒是有可能将政策放宽,通过市场来调节供需关系。7 打破公积金贷款限制 通过公积金贷款政策的改变来救市的政策较为多元,最简单的就是将90平方米以上住宅和多次置业的公积金贷款首付额度降低至两成,首付门槛的降低将使更多的刚性市场需求在短期内得到释放。其次是提高公积金贷款额度,目前广州公积金个人贷款额度为40万元,夫妻双方的额度稍高,为65万元,并非没有进一步提高的余地。除此之外,广州不少买家属于非本地户籍,如果公积金贷款可以实现异地提取,将导致需求变得更加庞大。 可能性研判:首付两成、提高额度容易实现 放松公积金贷款是扩大需求类救市政策,效果会相当显著,因此落地实施的可能性不小。从实际操作来说,公积金首付两成和提高贷款额度相对容易实现,而异地提取则存在一定的“技术”问题。 8 不再限制外资购房 商务部等六部委06年下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,此后各地陆续出台了关于境外机构、个人购买商品房的规定,对外资购买商品房提出了限制。该政策可防止外资过度炒作境内房地产。 可能性研判:政策取消可能性很小 在目前媒体关注的救市策略中,此条甚少有人提及。由于国际性的金融危机,不少外资投行有抛售中国内地物业的苗头。而人民币升值预期也减少,外资涌入势头已减。不过有分析认为,与美英相比,中国房市更为稳固,不排除有境外资本将中国房地产当作资金的避风港。估计该项政策放松的可能性很小。 9 减少土地供应 去年以前,由于房价上涨过快,政府大规模推出土地供应市场,以缓解供求压力。如广州今年原来的土地供应计划为2.5-4平方公里。但随着市场环境的变化,成交量缩小,楼市供大于求的局面开始出现。 可能性研判:穗土地供应减少势头已现 广州市国土资源和房屋管理局房地产市场管理处处长陈大旺表示,下半年停供限价房用地,考虑减少住宅用地供应,增加商业和服务业用地供应。 10 出台地方性鼓励政策 从目前各城市推出的地方政策看,主要集中在直接财政补贴、降低减免契税、卖旧买新税费抵扣、允许购房入户、放宽房企受让及开发土地的期限等方面。直接的财政补贴较受诟病,并认为是政府直接支持发展商死扛高房价的方式,而交易税费的减免则比较受称赞,有利于活跃市场的交易。[详情]

　　这几天,政府房地产救市之议论充满各种媒体。易宪容在博客中则预测政府不会救市。以下节选其博文以飨读者。 现在,我们要思考的是,假定中央政府真的要放松房地产的信贷政策、要放松房地产税收政策,或让国内房地产...市场重新回到2007年那种火爆的繁荣局面。我们可以先不问这种房地产市场火爆的局面能够持续多久,只要看看美国房地产泡沫所导致的最近金融危机,那么政府就会对出台的任何房地产政策都会考虑政策的金融风险并三思而后行。 房地产市场泡沫吹大最后肯定会破灭,房地产泡沫破灭后的结果,我们政府对此会十分清楚。也就是说,让中国房地产市场重新成为一个投机炒作市场,其结果政府岂能不知道?在这种情况下,政府愿意看到中国房地产泡沫吹大吗? 救市有一定难度 退一步说,假定房地产泡沫破灭后的结果不要管之,我们现在要问的是,政府希望通过政策的方式让房地产市场周期性调整中断是否可能?因为,中国的房地产市场已经繁荣了近10年了,房地产市场的价格也快速飙升了10年,但是,无论是从世界历史还是从中国的历史来看,房地产市场也同其他任何市场发展一样,都会有一个周期性的变化,只不过,其周期性的长短不同。那么,当中国的房地产市场繁荣了10年出现周期性调整时,政府的人为政策是否有能力中断这种周期性变化。我想这是不容易的事情。 为什么?大家可以看到,对于住房的消费者来说,目前的房地产市场的问题并不是没有需求,也不是居民不愿意改善住房的居住条件不进入房地产市场,而是过高的房价让绝大多数居民没有能力进入这样高的价格的市场。而有能力进入的自住消费者要购买的人早就购买了,没有支付能力的消费者,价格过高一定无法让他们进入。 炒房者无力进入房市 对于住房的投资者来说,假定政府会放松第二套住房政策,重新又让大量的住房投资者进入房地产市场大量炒作。但是,目前的金融市场环境早就变化了。特别是最近的国内股市,已经把有能力进入房地产炒作的投资者的资金套在其中,短期内无法解套。在这种情况下,他们也是无能力进入房地产市场。再加上去年利率水平上升,世界各国房地产市场的风险完全暴露出来,那么国内房地产炒作者不仅没有能力进入房地产市场,而且即使有能力进入也会考虑过高风险而不愿意进入房地产市场。 政府补贴作用十分有限 再假定,政府救市有其合理性及合法性(地方政府用财政的钱来救市存在程序上不合法性),那么无论是房地产炒作投机者还是住房消费者,我想他们最为基本的计算是十分清楚的。比如,一套住房的总价格是100万,如果市场的价格下跌10%,其减少支出为10万,而就目前地方政府政策而言,最高的补贴也只是1%,其购买住房减少支出也只有1万。居民购买住房支出减少孰大孰小?这样的算术谁不会计算?更何况过高的房价下跌起来将不会仅是10%,下跌的机会多得是。因此,在房价下跌的趋势十分明显的情况下,任何购买住房者是不会轻易地进入房地产市场的。购买住房者不进入,地方这种补贴所起到的作用十分有限。 救市会影响购房者的信心 还有,政府救市,一定会严重摧毁购买住房进入房地产市场信心。因为,当政府的各种房地产救市政策出台时,购买者一定会感觉,当前房地产市场面临严重的供过于求,政府才出台各种政策引诱住房购买者进入房地产市场。当购买住房者有这样的感觉与预期时,他们进入房地产更是会谨慎,甚至于不会进入房地产市场。最近,无论是中国政府采取各种政策来救股市,还是世界各国政府采取巨额的资金救金融市场,但是这些市场越是政府出手救,投资者对其市场信心越是不足,越是不信任。我想,目前国内房地产市场的情况比这更为严重,因为任何购买住房者都知道目前国内房地产市场泡沫巨大,住房销售迅速下降。在这种情况下,政府希望救市政策来改变居民对房地产市场信心并不是一件容易的事情。如果能够有作用也只能是几年后的事情。 房价回归理性是必然的 其实,政府房地产救市不能够达到效果的理由,还有许多,在此仅讨论一点,等待下次有时间再讨论。所以,从上面的讨论可以看到,政府救市不救市,其结果完全一样,历史的必然是任何人都改变不了的。只有让房地产市场的价格回归理性,都是增加居民住房需求,才是房地产市场繁荣的关键。在这种情况下,政府会救市吗?易宪容博客[详情]

　　近年来,随着经济的发展和政策的调整,各地房地产市场也在不断变化。最近,西安等城市相继取消住房限购政策,引发了市场的热议。特别是在5月9日之后,西安线上找房热度明显上升,这一现象反映出市场对于放宽政策的积极反应。[详情]

　　摘要: 【买绿色住宅享公积金贷款额度新增40万!覆盖首二套房】北京市住房公积金中心即将实施新政,个人购买绿色建筑等可享受最高40万元的公积金贷款额度上浮。新政覆盖新房、二手房,以及首套和二套住房。新政细节得到明确,包括不同级别绿色建筑和装配...[详情]